Keine Steuerbefreiung für die Veräußerung eines Gartengrundstücks

Die Veräußerung eines abgetrennten unbebauten (Garten-)Grundstücks ist nicht wegen einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken von der Einkommensteuer befreit (BFH, Urteil v. 26.9.2023 – IX R 14/22 ; veröffentlicht am 25.1.2024).
Blick auf Grundstück

Sachverhalt: Die Steuerpflichtigen erwarben ein Grundstück mit einem alten Bauernhofgebäude. Das Gebäude bewohnten sie selbst. Das Gebäude war von einem fast 4 000 qm großen Grundstück umgeben. Dieses nutzten die Steuerpflichtigen als Garten. Später teilten die Steuerpflichtigen das Grundstück in zwei Teilflächen. Sie bewohnten weiterhin das Haus auf dem einen Teilstück. Den anderen – unbebauten – Grundstücksteil veräußerten sie. Für den Veräußerungsgewinn machten die Steuerpflichtigen eine Befreiung von der Einkommensteuer wegen einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken geltend (§ 23 EStG ).
Dem ist der BFH entgegengetreten:

  • Gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind Gewinne aus Grundstücksverkäufen grundsätzlich als sog. privates
    Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn Erwerb und Verkauf der Immobilie binnen zehn Jahren stattfinden.
  • Eine Ausnahme von der Besteuerung ist nur dann gegeben, wenn die Immobilie vom Steuerpflichtigen selbst bewohnt wird. Mangels eines auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes können unbebaute Grundstücke nicht bewohnt werden.
  • Dies gilt auch, wenn ein vorher als Garten genutzter Grundstücksteil abgetrennt und dann veräußert wird.

Anmerkung von Dr. Nils Trossen, Richter im IX. Senat des BFH:
Der BFH-Entscheidung liegt eine Fallkonstellation zugrunde, mit der Berater in der Praxis oft konfrontiert sind. Die Mandanten erwerben ein (zu) großes Grundstück mitsamt sanierungsbedürftigem Altbestand. Zwecks Finanzierung der Sanierung des Altbestandes (oder eines beabsichtigen Abrisses und Neubaus) trennen sie von Grundstück eine unbebaute Teilfläche ab und veräußern diese. Der aus der Veräußerung erzielte Erlös unterfällt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft.Die Entscheidung wirft zudem die Frage auf, wie weit der zum eigengenutzten Gebäude zugehörige und damit nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG von der Besteuerung
ausgenommene Grund und Boden in Veräußerungsfällen reicht. Zum eigengenutzten Gebäude zählt der Grund und Boden insoweit, als er ebenfalls eigenen Wohnzwecken dient. Hierbei kommt es insbesondere auf den räumlichen Zusammenhang mit dem Haus und die Gestaltung z. B. als Garten oder zugehörige Verkehrsfläche (z. B. Zuwegung) an. Mit der grundbuchmäßigen und vermessungstechnischen Abtrennung hingegen entfällt dieser Zusammenhang. Insoweit tritt mit der in Veräußerungsabsicht erfolgen Abtrennung des Grundstücksteils eine „Entwidmung“ ein, die eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entfallen lässt.


Quelle: BFH Pressemitteilung Nr. 5 v. 25.1.2024
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Patrick Rambow

Patrick Rambow

Steuerberater für Immobilien