Steuerberatung

für Ihre Immobilie

Unabhängig davon, ob Sie Eigentümer einer oder mehreren vermieteten Wohnungen sind oder es werden wollen, einer Erbengemeinschaft mit Immobilienbesitz beiwohnen oder es sich um Immobilien im Besitz Ihres Unternehmens handelt:

Unser Steuerberatungsteam berät Sie kompetent und individuell in allen Fragen rund um die Besteuerung Ihrer Immobilien.

Die Kernkompetenzen der Steuerberatung

speziell für Ihre Immobilie

"Bei uns stehen Sie mit Ihrer Immobilie im Mittelpunkt!"

Patrick Rambow Dipl.Kfm. Steuerberater Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU / ISM gGmbH)
Steuerberater Patrick Rambow

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- Steuerberatung Anwendungsfälle -

Wir helfen Ihnen bei Steuerfragen zu Ihrer Immobilie

Kauf einer Vermietungsimmobilie

Die Planung zum Kauf einer Vermietungsimmobilie ist sehr komplex und steuerlich höhst relevant.

Durch die Vermietung ist es einerseits möglich ein passives Einkommen zu generieren, langfristig Vermögen aufzubauen, mit Instandhaltung und Investitionen Ihre Steuerlast senken und gleichzeitig eine Wertsteigerung der Immobilie erzielen.

Hier schützt Sie eine frühzeitige steuerliche Beratung vor Fehlern.

Besonders beim Kauf von Vermietungsimmobilien, sollten Sie als zukünftiger Eigentümer frühzeitig in die Lage versetzt werden, die richtigen Entscheidungen zu treffen und sich Konzept zur Erreichung der Ziele erstellen. Das gilt übrigens nicht nur für den Kauf einer Vermietungsimmobilie, sondern genauso bei Schenkungen und Erbschaften.

Was ist die Spekulationssteuer­?

Sofern Sie Ihre Immobilien vermieten, folgt eine 10 jährige Behaltensfrist, erst anschließend kann die Immobilie steuerfrei veräußert werden.

Sollte diese Behaltensfrist, aus welchen Gründen auch immer, nicht eingehalten werden können, unterliegt der Gewinn der sich aus der Differenz von Kauf und Verkauf der Immobilie der sogenannte Spekulationssteuer.

Die Spekulationssteuer ist somit nichts anderes als die Besteuerung des Veräußerungsgewinns mit Ihrem persönlichen Steuersatz.

Eine Ausnahme von der Besteuerung eines Spekulationsgewinns gilt für selbstgenutzte Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.

Von einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist auszugehen, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen oder die Wohnung Ihren (steuerlichen) Kindern überlassen.

Steuervorteile bei Immobilien

Die Gestaltungsmöglichkeiten zur Steueroptimierung im Zusammenhang mit Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen etc. sind groß. 

Dies gilt sowohl für die Bereiche Finanzierung, laufende Besteuerung als auch für die Übertragung von Immobilien an die nächste Generation –  bspw. per Einbringung in eine Gesellschaft.

Bei Immobilien handelt es sich rechtlich um Grundstücke, die sowohl bebaut als auch unbebaut sein können. Die Besteuerung dieser Grundstücke knüpft regelmäßig an Ereignisse (z.B. Verkauf) oder Nutzung (z.B. Vermietung) an. An das Eigentum knüpft lediglich die Grundsteuer an.

Da es kein Immobiliensteuerecht gibt, müssen Sie sich mit den verschiedenen Steuerarten (bspw. Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer) auseinander setzen und die einzelnen Sachverhalte auf Ihre Immobilien anwenden können. Wir bieten Ihnen hier die entsprechende steuerliche Beratung bei sämtlichen Fragestellungen rund um die Vermietung und Verpachtung.

Verkauf einer Immobilie

Während private Veräußerungen, nach mehr als zehn Jahre nach dem Kauf (§ 23 Abs.1 EStG) in der Regel nicht der Besteuerung unterliegen gehören die Veräußerungen von Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt zu den privaten Veräußerungsgeschäften, die der Besteuerung unterliegen.

Ziel ist es daher die steuerfreie Veräußerung von Immobilien zu realisieren:

  • Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre beträgt
  • Nutzung der Immobilie im Zeitraum seit Anschaffung bzw. Fertigstellung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken
  • Nutzung nach erfolgter Vermietung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren

Denkmalschutz­immobilien

Mit dem Kauf einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, lassen sich bei den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen große steuerliche Vorteile generieren.

Bei Vermietungsobjekten erfolgt die Abschreibung der gesamten Sanierungsaufwendungen über insgesamt 12 Jahre. (Die ersten 8 Jahre à 9% und anschließend 4 Jahre à 7%)

Hinzu kommt eine erhöhte Abschreibung von 2,5%, anstatt der üblichen 2,0%, sofern das Objekt 1925 oder zu einem früheren Zeitpunkt bezugsfertig wurde.

Für Hauseigennutzer gibt es einen Sonderausgabenabzug in Höhe von insgesamt 90% über die nächsten zehn Jahre. (10 Jahre à 9%). 

Die jeweilige Denkmalschutzbehörde entscheidet, welche Immobilen unter Denkmalschutz gestellt werden. 

Vermögens­verwaltende Immobilien-GmbH

Die Zielsetzung der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH  ist, das laufende Vermietungseinkünfte lediglich mit Körperschaftsteuer (derzeit 15% zzgl. Solidaritätszuschlag) besteuert werden da gleichzeitig mit Hilfe der sogenannten erweiterten Grundstückskürzung eine Gewerbesteuerfreiheit erwirkt werden soll. Damit sich das Konstrukt steuerlich positiv auswirkt, müssen Sie als Gesellschafter einen hohen Steuersatz haben und einen hohen Gewinn aus dem Vermietungen erwirtschaften. 

Die Steuerersparnis sollte dann zudem für die Darlehenstilgung und Herstellung / Anschaffung weiterer Vermietungsobjekte genutzt werden. Bitte beachten Sie, dass eine volle Steuerverstrickung der Immobilie vorliegt, diese also nicht nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei veräußert werden kann.

Wir empfehlen Ihnen jedoch Ihr selbst bewohntes Einfamilienhaus nicht auf eine GmbH zu übertragen. Aufwendungen können dann zwar als Betriebsausgaben geltend gemacht werden, aber es muss eine Kostenmiete (Erstattung aller Kosten zzgl. Gewinnzuschlag) angesetzt werden, so dass in der GmbH immer ein zu besteuernder Gewinn entsteht. 

- persönliche Betreuung -

Wir sind für Sie im Einsatz

Steuerberater Patrick Rambow

Patrick Rambow

Dipl.-Kfm. Steuerberater Zertifizierter Berater für die Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)

„Mir ist der persönliche Kontakt mit unseren Mandanten wichtig. Trotz aller Digitalisierung und weiterer Möglichkeiten gehört es für mich immer noch dazu, meinem Gegenüber in die Augen schauen zu können.“

Steuerfachangestellte S.C.

Elisabeth Schuler

Steuerfachangestellte

„Wir drücken uns gern verständlich aus und verzichten auf kompliziertes Juristen- und Steuerlatein.“

Ursula Scholl

Steuerfachwirtin

„Es gibt nichts Unangenehmeres als Zusagen ohne Wert. Wir halten uns an das, was wir sagen. Das können wir, weil wir uns immer solide informieren, bevor wir Entscheidungen treffen oder Empfehlungen aussprechen.“

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Steuerarten im Zusammenhang
mit Immobilien

Einkommensteuer, Körperschaftsteuer

Grunderwerbsteuer

Umsatzsteuer

Gewerbesteuer

Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer

Grundsteuer

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