Steuerberatung
für Ihre Immobilie
Unabhängig davon, ob Sie Eigentümer einer oder mehreren vermieteten Wohnungen sind oder es werden wollen, einer Erbengemeinschaft mit Immobilienbesitz beiwohnen oder es sich um Immobilien im Besitz Ihres Unternehmens handelt:
Unser Steuerberatungsteam berät Sie kompetent und individuell in allen Fragen rund um die Besteuerung Ihrer Immobilien.
Die Kernkompetenzen der Steuerberatung
speziell für Ihre Immobilie
"Bei uns stehen Sie mit Ihrer Immobilie im Mittelpunkt!"
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Kanzlei Rambow
Hauptstraße 73, Wannweil
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Das Gespräch war sehr freundlich und effektiv, meine Steuerfragen wurden kompetent und verständlich beantwortet.
- Steuerberatung Anwendungsfälle -
Wir helfen Ihnen bei Steuerfragen zu Ihrer Immobilie
Kauf einer Vermietungsimmobilie
Die Planung zum Kauf einer Vermietungsimmobilie ist sehr komplex und steuerlich höhst relevant.
Durch die Vermietung ist es einerseits möglich ein passives Einkommen zu generieren, langfristig Vermögen aufzubauen, mit Instandhaltung und Investitionen Ihre Steuerlast senken und gleichzeitig eine Wertsteigerung der Immobilie erzielen.
Hier schützt Sie eine frühzeitige steuerliche Beratung vor Fehlern.
Besonders beim Kauf von Vermietungsimmobilien, sollten Sie als zukünftiger Eigentümer frühzeitig in die Lage versetzt werden, die richtigen Entscheidungen zu treffen und sich Konzept zur Erreichung der Ziele erstellen. Das gilt übrigens nicht nur für den Kauf einer Vermietungsimmobilie, sondern genauso bei Schenkungen und Erbschaften.
Was ist die Spekulationssteuer?
Sofern Sie Ihre Immobilien vermieten, folgt eine 10 jährige Behaltensfrist, erst anschließend kann die Immobilie steuerfrei veräußert werden.
Sollte diese Behaltensfrist, aus welchen Gründen auch immer, nicht eingehalten werden können, unterliegt der Gewinn der sich aus der Differenz von Kauf und Verkauf der Immobilie der sogenannte Spekulationssteuer.
Die Spekulationssteuer ist somit nichts anderes als die Besteuerung des Veräußerungsgewinns mit Ihrem persönlichen Steuersatz.
Eine Ausnahme von der Besteuerung eines Spekulationsgewinns gilt für selbstgenutzte Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.
Von einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist auszugehen, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen oder die Wohnung Ihren (steuerlichen) Kindern überlassen.
Steuervorteile bei Immobilien
Die Gestaltungsmöglichkeiten zur Steueroptimierung im Zusammenhang mit Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen etc. sind groß.
Dies gilt sowohl für die Bereiche Finanzierung, laufende Besteuerung als auch für die Übertragung von Immobilien an die nächste Generation – bspw. per Einbringung in eine Gesellschaft.
Bei Immobilien handelt es sich rechtlich um Grundstücke, die sowohl bebaut als auch unbebaut sein können. Die Besteuerung dieser Grundstücke knüpft regelmäßig an Ereignisse (z.B. Verkauf) oder Nutzung (z.B. Vermietung) an. An das Eigentum knüpft lediglich die Grundsteuer an.
Da es kein Immobiliensteuerecht gibt, müssen Sie sich mit den verschiedenen Steuerarten (bspw. Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer) auseinander setzen und die einzelnen Sachverhalte auf Ihre Immobilien anwenden können. Wir bieten Ihnen hier die entsprechende steuerliche Beratung bei sämtlichen Fragestellungen rund um die Vermietung und Verpachtung.
Grundsteuerreform
Ab dem Jahr 2025 gelten neue Regeln für die Grundsteuer. In diesem Zusammenhang bewerten und berechnen die Finanzämter zum Stichtag 1. Januar 2022 alle rund 36 Mio. Grundstücke und land- und forstwirtschaftliche Betriebe in Deutschland neu. Dieses betrifft somit jeden Grundbesitz (bspw. eigengenutzte Wohnung / Haus, vermietete Objekte, Ferienwohnungen, unbebaute Grundstück, Wiesengrundstücke etc.) in Deutschland. Die Kriterien für die Berechnung hängen davon ab, in welchem Bundesland das Objekt liegt. Die unterschiedlichen Länderregelungen sorgen zudem für einen Mehraufwand.
Um die Bewertung durchführen zu können, muss für jedes Grundstück eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ elektronisch per ELSTER eingereicht werden. Dieses wird ab 1. Juli 2022 möglich sein. Aufgrund einer Fristverlängerung ist der letzte Termin für die Abgabe der Erklärung anstatt dem 31. Oktober 2022 nun der 31. Januar 2023.
Weitere Informationen erhalten Sie hier!
Verkauf einer Immobilie
Während private Veräußerungen, nach mehr als zehn Jahre nach dem Kauf (§ 23 Abs.1 EStG) in der Regel nicht der Besteuerung unterliegen gehören die Veräußerungen von Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt zu den privaten Veräußerungsgeschäften, die der Besteuerung unterliegen.
Ziel ist es daher die steuerfreie Veräußerung von Immobilien zu realisieren:
- Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre beträgt
- Nutzung der Immobilie im Zeitraum seit Anschaffung bzw. Fertigstellung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken
- Nutzung nach erfolgter Vermietung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren
Denkmalschutzimmobilien
Mit dem Kauf einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, lassen sich bei den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen große steuerliche Vorteile generieren.
Bei Vermietungsobjekten erfolgt die Abschreibung der gesamten Sanierungsaufwendungen über insgesamt 12 Jahre. (Die ersten 8 Jahre à 9% und anschließend 4 Jahre à 7%)
Hinzu kommt eine erhöhte Abschreibung von 2,5%, anstatt der üblichen 2,0%, sofern das Objekt 1925 oder zu einem früheren Zeitpunkt bezugsfertig wurde.
Für Hauseigennutzer gibt es einen Sonderausgabenabzug in Höhe von insgesamt 90% über die nächsten zehn Jahre. (10 Jahre à 9%).
Die jeweilige Denkmalschutzbehörde entscheidet, welche Immobilen unter Denkmalschutz gestellt werden.
Vermögensverwaltende Immobilien-GmbH
Die Zielsetzung der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH ist, das laufende Vermietungseinkünfte lediglich mit Körperschaftsteuer (derzeit 15% zzgl. Solidaritätszuschlag) besteuert werden da gleichzeitig mit Hilfe der sogenannten erweiterten Grundstückskürzung eine Gewerbesteuerfreiheit erwirkt werden soll. Damit sich das Konstrukt steuerlich positiv auswirkt, müssen Sie als Gesellschafter einen hohen Steuersatz haben und einen hohen Gewinn aus dem Vermietungen erwirtschaften.
Die Steuerersparnis sollte dann zudem für die Darlehenstilgung und Herstellung / Anschaffung weiterer Vermietungsobjekte genutzt werden. Bitte beachten Sie, dass eine volle Steuerverstrickung der Immobilie vorliegt, diese also nicht nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei veräußert werden kann.
Wir empfehlen Ihnen jedoch Ihr selbst bewohntes Einfamilienhaus nicht auf eine GmbH zu übertragen. Aufwendungen können dann zwar als Betriebsausgaben geltend gemacht werden, aber es muss eine Kostenmiete (Erstattung aller Kosten zzgl. Gewinnzuschlag) angesetzt werden, so dass in der GmbH immer ein zu besteuernder Gewinn entsteht.
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Aktuelles aus der Fachberatung
- Patrick Rambow
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Patrick Rambow
Dipl.-Kfm. Steuerberater Zertifizierter Berater für die Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH)
„Mir ist der persönliche Kontakt mit unseren Mandanten wichtig. Trotz aller Digitalisierung und weiterer Möglichkeiten gehört es für mich immer noch dazu, meinem Gegenüber in die Augen schauen zu können.“
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Auszüge aus unseren aktuellen Immobilienberatungen
Anschaffungskosten
Umschuldung
Verkauf nach Eigennutzung
KFW- BaFa Förderung
Anteilige Vermietung
Leerstand / Vermietungsabsicht
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Steuerarten im Zusammenhang
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Einkommensteuer, Körperschaftsteuer
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