Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, dann ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Die Kläger nahmen zur Finanzierung von zwei Vermietungsobjekten zwei Darlehen auf. Für diese Darlehen nahm das Kreditinstitut neben den fremdfinanzierten Immobilien eine Zusatzsicherheit in Form eines Beleihungsobjekts in Anspruch, das ebenfalls im Eigentum der Kläger stand. Im Zuge der Veräußerung des Beleihungsobjekts mussten die Kläger den Veräußerungserlös zur Tilgung der Darlehen der Vermietungsobjekte aufwenden, da das Kreditinstitut die Fortführung der Verträge unter Wegfall des Beleihungsobjekts oder Inanspruchnahme eines Surrogats nicht akzeptierte. Die durch die frühzeitige Tilgung der Darlehen entstandenen Vorfälligkeitsentschädigungen wurden inklusive der von der Bank in Rechnung gestellten Bearbeitungsgebühren nicht vom Finanzamt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anerkannt.

Urteilsgründe

Die Überlagerung des Veranlassungszusammenhangs ist für das Finanzgericht unter Verweis auf das BFH-Urteil v. 6.12.2005 – VIII R 34/04 (BStBl 2006 II S. 265) nicht gegeben, wenn das eigentliche Vermietungsgrundstück weiterhin zur Vermietung genutzt wird. In bisherigen Entscheidungen des BFH wurde eine Veranlassung durch die Veräußerung von Grundstücken dann angenommen, wenn es sich um das Vermietungsgrundstück selbst handelte, nicht aber um Finanzierungsmittel wie Sicherungsobjekte. Hier machte sich das Finanzgericht auch die Ausführungen des BMF-Schreibens v. 27.7.2015 (BStBl 2015 I S. 581) zu eigen, denn dort ist vom „Veräußerungsgeschäft des Mietobjekts“ die Rede.

Quelle: Niedersächsisches Finanzgericht  Urteil v. 30.10.2024 – 3 K 145/23 / NWB JAAAJ-99074