- Maßstab ist das Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden sowie des Gebäudes zum Zeitpunkt des Erwerbs.
- Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) wird eine Arbeitshilfe zur Aufteilung bereitstellen, die als Standardverfahren anzuwenden ist.
- Abweichungen sind nur zulässig, wenn eine qualifizierte Schätzung – etwa durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen – vorliegt.
Was heißt dies nun konkret:
In § 9b EStDV-E soll die Vorgehensweise bei der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke normiert werden. Dies bedeutet, dass eine gesonderte Ermittlung der Verkehrswerte für Boden und Gebäude erfolgen soll, um sodann die Anschaffungskosten aufzuteilen. Der Kaufpreis soll dann nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile aufgeteilt werden.
Weiterhin sollen für die Ermittlung der Verkehrswerte die ImowertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) und die dort beschriebenen Wertermittlungsverfahren ausschlaggebend sein. Zur Aufteilung des Kaufpreises wird das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe veröffentlichen und darin die Richtlinien für die Aufteilung festlegen. Ist der Eigentümer einer Immobilie mit der Aufteilung des Kaufpreises (Boden / Gebäude) durch das Finanzamt nicht einverstanden, so kann er einen öffentlich bestellten Gutachter (§§ 36, 36a GewO) beauftragen, aufgrund der ImowerV sowie der Arbeitshilfe ein qualifiziertes Gutachten zu erstellen. Mit dem Gutachten kann der Eigentümer dann die Einschätzung des Finanzamts widerlegen.
In einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH-Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19) vom 21.07.2020 wurden Leitsätze verfasst wie bei streitigen Grundstücksbewertungen zu verfahren ist.
Die Leitsätze der Entscheidung lauten:
- Das FG darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen.
- Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht.
- Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung ist das FG in der Regel gehalten, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt.
Sobald der Referentenentwurf angenommen wird, wird bei allen vertraglichen Grundstückserwerben diese Regelung gelten. Die bisher übliche Aufteilung im Kaufvertrag zwischen dem Wert des Grundstücks und des Gebäudes, ist damit nicht mehr von Bedeutung. (§ 9b EStDV-E).
