Ausgangspunkt des Entwurfs ist die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Ballungszentren, die zu deutlich gestiegenen Mieten geführt hat. Trotz Instrumenten wie der Mietpreisbremse bleibt es für viele Haushalte schwierig, bezahlbaren Wohnraum langfristig zu sichern. Der Gesetzgeber sieht hier Handlungsbedarf, um das bestehende Instrumentarium gezielt weiterzuentwickeln.
Ein Schwerpunkt des Gesetzes liegt auf der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch und der möblierten Vermietung. Die bislang unklare Ausnahmevorschrift des § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB soll konkretisiert werden: Die Ausnahme vom üblichen Mieterschutz soll grundsätzlich auf Zeitmietverhältnisse bis zu sechs Monaten begrenzt und an einen tatsächlichen besonderen, vorübergehenden Bedarf des Mieters geknüpft werden. Damit soll verhindert werden, dass Kurzzeitvermietungen in angespannten Märkten faktisch zur dauerhaften Umgehung mietpreisbegrenzender Vorschriften genutzt werden.
Für möblierten Wohnraum wird ein gesetzlich definierter Möblierungszuschlag eingeführt und begrenzt. Künftig soll dieser Zuschlag nur in einem klar umrissenen Rahmen erhoben werden können; gleichzeitig wird ein pauschaler Zuschlag als angemessen vermutet. Vermietende müssen die Höhe des Möblierungszuschlags vor Vertragsschluss offenlegen, andernfalls gilt die Wohnung hinsichtlich der zulässigen Miethöhe zeitweise als unmöbliert vermietet. Dies erhöht Transparenz und Berechenbarkeit für beide Vertragsparteien und zielt auf eine sachgerechte Abbildung des Mehrwerts möblierten Wohnraums ab.
Ein weiterer Kernpunkt ist die Begrenzung von Indexmieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Übersteigt die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes innerhalb eines Jahres einen bestimmten Schwellenwert, soll die darüber hinausgehende Indexänderung bei der Mieterhöhung nur teilweise berücksichtigt werden. Die Landesregierungen erhalten hierzu eine Verordnungsermächtigung, um betroffene Gebiete zu bestimmen. Ziel ist es, starke Preissteigerungen in Hochinflationsphasen abzufedern, ohne das Instrument der Indexmiete grundsätzlich in Frage zu stellen.
Zur Stärkung des Kündigungsschutzes sieht der Entwurf eine Ausweitung der bislang nur für fristlose Kündigungen geltenden Schonfristregelung auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs vor. Begleicht der Mieter seine Mietschulden innerhalb der Schonfrist oder übernimmt eine öffentliche Stelle die Rückstände, kann künftig auch eine ordentliche Kündigung einmalig unwirksam werden. Damit soll der Verlust der Wohnung aufgrund kurzfristiger Zahlungsschwierigkeiten verhindert werden, während das Interesse der Vermietenden an verlässlichen Zahlungsströmen weiterhin berücksichtigt bleibt.
Zur Entlastung der Vermietenden wird die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren zur Berechnung von Mieterhöhungen nach Modernisierungen angehoben. Kleinere Modernisierungsmaßnahmen können damit weiterhin mit reduziertem Berechnungsaufwand abgerechnet werden, während die Begrenzung von Modernisierungsmieterhöhungen im Grundsatz bestehen bleibt. Dies soll Investitionen in die Verbesserung des Wohnungsbestands fördern, ohne die wirtschaftliche Belastbarkeit der Mieter zu überdehnen.
Flankierend enthält der Gesetzentwurf Anpassungen im Anschluss an das allgemeine Bürokratieentlastungsrecht und die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes. Unter anderem soll die Datenerhebung für qualifizierte Mietspiegel erleichtert werden, indem die zuständigen Behörden zusätzliche Datenquellen nutzen können. Zudem werden einzelne Vorschriften – etwa zum Übergang von Mietverhältnissen bei bestimmten Erwerbskonstellationen – präzisiert, um eine klarere Rechtsanwendung zu ermöglichen.
Die Bundesregierung versteht die vorgeschlagenen Änderungen als Beitrag zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums und zur Begrenzung wohnkostenbedingter Überlastung der Haushalte im Sinne der Nachhaltigkeitsziele der Agenda 2030. Für Mietende und Vermietende soll das Regelwerk zu mehr Transparenz bei Kurzzeit‑ und möblierten Vermietungen, mehr Sicherheit in Fällen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten und vereinfachten Verfahren bei kleineren Modernisierungen führen.
Quelle: https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf
